Mənzil bazarında bahalaşmanın əsas səbəbi açıqlandı

2026-cı ilin iyun ayında Bakı şəhərində mənzil bazarında qiymət artımının davam etməsi daşınmaz əmlak sektorunda yenidən aktivliyin yüksəldiyini göstərir. Xüsusilə kotlovan mərhələsində olan layihələrə marağın artması bazarın gələcək dinamikası ilə bağlı suallar yaradır. Bu qiymət artımının əsas səbəbləri nələrdir və yaxın aylarda mənzil bazarında bahalaşmanın davam edəcəyi gözlənilirmi?

Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Anar Nəsirov 1xeber.media-ya bildirib ki, dünyanın əksər ölkələrində olduğu kimi, Azərbaycanda da daşınmaz əmlak bazarı tələb və təklif prinsipi əsasında formalaşır:
“Mənzilə tələbat artdıqca qiymətlər yüksəlir, əksinə, təklif çoxaldıqda isə satıcılar arasında rəqabət güclənir və qiymətlər aşağı düşə bilir. Təxminən 2019-cu ildən etibarən ölkədə daşınmaz əmlakın qiymətlərində hər il müxtəlif faiz dərəcələrində artım müşahidə olunur və bu tendensiya hazırda da davam edir.

Bu artımın nə vaxtadək davam edəcəyini dəqiq proqnozlaşdırmaq çətindir. Çünki əmlak bazarına kənardan müdaxilə etmək mümkün deyil, bazar tələb və təklif əsasında özünü tənzimləyir. Hazırda qiymət artımının əsas səbəbi əmlaka olan tələbin təklifdən çox olmasıdır. Alıcı sayı artdıqca qiymətlər də yüksəlir. Ən çox bahalaşan mənzillər ipotekaya yararlı olan, yəni çıxarışlı yeni tikililər və sovet dövründə inşa edilmiş 9 mərtəbəli binalardakı mənzillərdir. Bu kateqoriyaya aid mənzillərin sayı məhdud olduğundan və onlara tələbat yüksək olduğundan qiymətlər də daha sürətlə artır”.

O qeyd edib ki, yeni tikililərdə qiymət artımına təsir edən əsas amillərdən biri tikinti xərclərinin yüksəlməsidir:
“Tikinti materiallarının bahalaşması, ustaların və fəhlələrin əməkhaqlarının artması, eləcə də digər xərclər yeni binaların maya dəyərini əvvəlki illərlə müqayisədə artırır. Bununla yanaşı, bazarda bəzi tikinti şirkətlərinin mənzilləri real bazar dəyərindən xeyli baha qiymətə satışa çıxardığını da müşahidə edirik. Yəni bütün qiymət artımını yalnız maya dəyərinin yüksəlməsi ilə izah etmək düzgün olmaz. Bu vəziyyətdən fürsət kimi istifadə edən şirkətlər də var. Vətəndaşların təməldən, yəni kotlovan mərhələsində mənzil almağa üstünlük verməsinin əsas səbəblərindən biri gələcək qiymət artımıdır. Adətən yeni tikililərdə iki mərhələdə qiymət yüksəlir. Birinci mərhələ bina tam tikilib yaşayışa hazır vəziyyətə gəldikdə, ikinci mərhələ isə binaya çıxarış verildikdən sonra baş verir.

Çıxarış aldıqdan sonra həmin mənzillər ipotekaya yararlı olur və bu da onların bazar qiymətini artırır. Hazırda bazarın təxminən 35-40 faizi ipoteka vasitəsilə mənzil alanların payına düşür. Bu səbəbdən çıxarışlı mənzillərə tələbat daha yüksəkdir. İnsanlar təməldən mənzil almaqla həm gələcəkdə qiymət artımından qazanc əldə etməyi, həm də bazar qiymətindən nisbətən aşağı qiymətə mənzil almağı hədəfləyirlər. Əvvəlki illərlə müqayisədə hazır mənzillə təməldən satılan mənzil arasında qiymət fərqi artıq çox böyük deyil. Lakin təməldən mənzil alarkən istənilən mərtəbəni, planı və kvadratı seçmək imkanı alıcı üçün əlavə üstünlük yaradır”.

Onun sözlərinə görə, hazır binalarda mənzillərin böyük hissəsi əvvəlcədən satıldığı üçün seçim imkanları məhdud olur:
“Bu baxımdan alıcılar daha çox təməldən satışa üstünlük verirlər. Digər tərəfdən, son illərdə daşınmaz əmlak bazarında davamlı qiymət artımı müşahidə olunduğundan, hazırda alınan mənzil müəyyən müddət sonra sahibinə qazanc gətirə bilir. Buna görə də vətəndaşlar əmlakı həm investisiya, həm yaşayış, həm də kirayə məqsədilə almağa üstünlük verirlər. Əvvəllər vətəndaşlar təməldən mənzil almağa ehtiyatla yanaşırdılar. Bunun əsas səbəbi bəzi tikinti şirkətlərinin binaları yarımçıq saxlaması və alıcıların hüquqlarını pozması idi. Hazırda da şəhərdə 10-11 ildir tikintisi başa çatdırılmayan binalar mövcuddur və bu hallar uzun müddət insanların inamına mənfi təsir göstərmişdi.

Lakin təxminən 2019-cu ildən sonra inşa edilən layihələrdə belə hallara daha az rast gəlinir. Xüsusilə pilot layihələr çərçivəsində tikilən binalara dövlət və şəhərsalma qurumları tərəfindən ciddi nəzarət həyata keçirilir. Bu da vətəndaşların tikinti şirkətlərinə və təməldən satılan mənzillərə olan etimadını artırıb. Nəticədə son illərdə təməldən mənzil alanların sayında artım müşahidə olunur. Əgər əvvəllər insanlar bu cür mənzillərə ehtiyatla yanaşırdılarsa, hazırda tikinti şirkətlərinə olan inamın müəyyən qədər bərpa olunması səbəbindən bu tendensiya dəyişməyə başlayıb”.
Aysel